قانون دبي 4/2026 للسكن المشترك: تصاريح وغرامات حتى مليون درهم

دخل قانون دبي رقم 4 لسنة 2026 حيّز التنفيذ في 26 أغسطس 2026: أصبح تأجير الشقق والغرف على أساس السكن المشترك يستلزم تصريحاً مستقلاً. الغرامات تتراوح من 500 إلى 500 ألف درهم، وتُضاعَف حتى مليون درهم عند تكرار المخالفة نفسها خلال سنة. مُنح المُلّاك والمُشغّلون القائمون مهلة سنة كاملة — حتى 26 أغسطس 2027 — لتوفيق أوضاعهم. نستعرض ما الذي تغيّر، ومن المعنيّ، وما يجب فعله الآن.

ماذا يُنظّم القانون 4/2026

القانون رقم 4 لسنة 2026 بشأن تنظيم السكن المشترك في إمارة دبي صادَق عليه صاحب السموّ الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم، نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء حاكم دبي. نُشر في الجريدة الرسمية لإمارة دبي بتاريخ 27 فبراير 2026، ودخل حيّز التنفيذ بعد 180 يوماً من نشره — في 26 أغسطس 2026. يُطبَّق القانون في جميع أنحاء إمارة دبي، بما في ذلك المناطق الحرة ومناطق التطوير الخاصة، مع استثناء واحد: لا يشمل السكن المخصّص للإسكان الجماعي للعمّال، الذي يخضع لتنظيم مستقل.

يُعرِّف القانون السكن المشترك بأنّه سكن يقطنه أفراد أو أسر يحتلّون فيه مساحات مخصّصة داخل العقار، مع مشاركة المرافق — المطابخ، وغرف الطعام، والحمّامات، والمساحات الخارجية والمناطق العامة الأخرى. عملياً هذا يشمل ما يُعرف في دبي بـ«الشقة بالفواصل» (partitioned apartments)، وتأجير الغرف داخل شقة واحدة، ونماذج الـ co-living الصغيرة. حتى وقت قريب كانت هذه الممارسات تعيش في المنطقة الرمادية؛ الآن أصبح لها إطار قانوني واضح.

من يحتاج إلى تصريح وما هو المحظور

لا يحقّ لأيّ فرد أو شركة تخصيص شقة أو منزل للسكن المشترك دون تصريح صادر عن الجهة المختصّة. ولا يجوز تأجير العقارات المصرّح بها إلاّ للمالك مباشرةً أو لشركة تشغيل مرخّصة. يستطيع المالك تأجير العقار مباشرةً للقاطنين، أو تكليف شركة إدارة عقارية مرخّصة لإدارته وإعادة تأجيره. كما يجوز للمُشغّل المرخّص استئجار العقار من المالك بغرض إعادة تأجيره للقاطنين، شريطة أن يحمل رخصة تجارية سارية تُغطّي هذا النشاط.

ويسدّ القانون بصورة منفصلة الثغرة الرمادية الرئيسية: لا يحقّ للمستأجر أو لأيّ مستخدم للعقار تأجير العقار — كلّه أو جزء منه — إلى طرف ثالث. الصيغة الشائعة سابقاً «استئجار شقة كاملة → تركيب فواصل → تأجير بالسرير دون تصريح» أصبحت خارج القانون.

الغرامات والعقوبات

تتراوح الغرامة الأساسية من 500 إلى 500 ألف درهم، وتُحدَّد وفق طبيعة المخالفة وجسامتها. وإذا تكرّرت المخالفة نفسها خلال سنة، تُضاعَف الغرامة بحدّ أقصى مليون درهم.

ولا تقتصر العقوبات على الغرامات، فللجهة المختصّة صلاحية:

• إيقاف نشاط المُشغّل حتى ستة أشهر؛
• إلغاء التصريح الخاص بعقار معيّن؛
• التنسيق مع الجهة المرخِّصة لإلغاء الرخصة التجارية للشركة المخالفة؛
• قطع الخدمات العامة عن العقار المخالف إلى حين تصحيح المخالفة؛
• رفض تسجيل عقود الإيجار وعقود الإدارة الخاصة بعقارات المخالفة — ومن دون تسجيل «إيجاري» لا يستطيع المستأجر إتمام إجراءات التأشيرة وإثبات العنوان؛
• الأمر بإخلاء العقار عبر قرار من قاضي التنفيذ.

ملاحظة مهمة: إيقاف رخصة المُشغّل أو إلغاء التصريح لا يعني تلقائياً إخلاء القاطنين «غداً». يحقّ للجهة المختصّة منحهم مهلة معقولة للبحث عن سكن بديل. القانون يستهدف نشاط المخالف، لا القاطنين ذوي النيّة الحسنة.

مهلة سنة حتى 26 أغسطس 2027

يُمنح المُلّاك والمُشغّلون القائمون في نشاط السكن المشترك مهلة سنة كاملة من تاريخ نفاذ القانون — حتى 26 أغسطس 2027 — للحصول على التصريح وتوفيق هيكل الإيجار مع النظام الجديد. ويجوز تمديد هذه المهلة مرة واحدة بقرار من مدير عام البلدية. ويُنصح باستثمار هذه المهلة من اليوم الأول: جمع مستندات العقار، وتحديد الشخص الذي سيتولّى التشغيل قانونياً (المالك مباشرة أو شركة إدارة مرخّصة)، وتقديم طلب التصريح.

أنواع العقارات المشمولة ومن يحق له السكن

يُعدِّد القانون صراحةً ستة أنواع من العقارات يمكن تخصيصها للسكن المشترك: الشقق، والمنازل المستقلّة (villas)، والمجمّعات السكنية، والمباني متعدّدة الاستخدام، والتاون هاوس، والمباني السكنية متعدّدة الطوابق. كما تُحدَّد فئات القاطنين المسموح لهم: العائلات، والنساء، والرجال، والطالبات، والطلاب، والموظّفون الحكوميون، والعاملون في الشركات والمؤسّسات الخاصة. ويجوز للجهات الحكومية والشركات الخاصة توفير السكن المشترك لموظّفيها، وللمؤسّسات التعليمية توفيره لطلبتها، شريطة الترخيص واستيفاء المعايير المعتمدة.

ماذا يعني ذلك للمُلّاك والوسطاء والمستأجرين

بالنسبة لمُلّاك الشقق الذين يؤجّرون «بالغرف» أو عبر شركاء بلا تصريح رسمي، فهذه رسالة واضحة لتقنين وضعهم خلال الاثني عشر شهراً المقبلة. أما الوسطاء وشركات إدارة العقارات العاملة في الـ co-living والسكن المشترك، فأمامها فرصة: سيرتفع الطلب على المنتج القانوني «الممتاز والمُتوافِق»، لأنّ العملاء من الشركات وأُسر الوافدين يبحثون عن خيارات شفّافة كاملة الأوراق. أمّا المستأجرون الذين يعيشون في شقق مقسّمة، فذلك دافع للتحقّق مع المُؤجِّر من وجود التسجيل اللازم للعقار: بدون توثيق سليم، قد تنشأ مشكلات في «إيجاري» تنعكس مباشرة على إجراءات التأشيرة وإصدار أو تجديد تأشيرة الإقامة.

يجدر التنويه بأنّ القانون يندرج ضمن التوجّه العام لإمارة دبي نحو إحلال الشفافية في سوق الإسكان دون تشديد على المتعاملين ذوي النيّة الحسنة. الهدف الجوهري ليس العقاب، بل توثيق الممارسات الرمادية وحماية المستأجرين من السكن غير المُسجَّل. المصادر الأولية — الجريدة الرسمية لإمارة دبي (مرسوم صاحب السموّ الشيخ محمد بن راشد آل مكتوم) وتقرير Gulf News «Dubai's shared housing law takes effect, fines of up to Dh1 million for repeat violations».