Главное: Dh92,9 млрд и 37 429 сделок за квартал — отчёт fäm Properties по регистрациям Dubai Land Department. Первичный рынок удерживает 57% общей стоимости. Доля сделок до Dh3 млн — 81%.
Отчёт по рынку жилой недвижимости Дубая за третий квартал 2026 года (июль–сентябрь) опубликован 6 октября. Данные агрегированы брокером fäm Properties на основе транзакционной статистики Dubai Land Department (DLD) — то есть собраны по всем официально зарегистрированным сделкам, а не по выборке.
Что показывают цифры
За квартал в Дубае закрылось 37 429 сделок купли-продажи на общую сумму Dh92,9 млрд (≈25,3 млрд USD). Разбивка такая:
- первичный рынок — 25 441 сделка на Dh52,6 млрд;
- вторичный рынок — 11 988 сделок на Dh40,3 млрд.
Первичка (новостройки от застройщика) взяла примерно 57% стоимости и 68% объёма — соотношение, в котором рынок живёт весь 2026 год: покупатели охотнее берут off-plan под рассрочки застройщика, чем готовые квартиры с полной оплатой.
Где основной спрос — сегмент до Dh3 млн
Распределение сделок по цене — показательный график для расчёта инвестиционной стратегии:
- до 1 млн AED — 34,1% сделок;
- 1–2 млн AED — 32,4%;
- 2–3 млн AED — 14,6%;
- 3–5 млн AED — 10,3%;
- свыше 5 млн AED — 8,3%.
Суммарно до трёх миллионов дирхамов — 81,1% всех сделок квартала. Элитный сегмент (от 5 млн) занимает меньше 10% рынка. Это рынок массового покупателя, а не «только Palm Jumeirah».
Dubai South — лидер первичного рынка седьмой месяц подряд
Отдельная строка отчёта: район Dubai South удерживает первое место по объёму продаж первичного рынка семь месяцев подряд. За квартал — 737 off-plan-сделок на Dh980,5 млн. Концентрация спроса здесь напрямую связана с инфраструктурной повесткой: аэропорт Al Maktoum International, Expo City Dubai, промышленные зоны по оси E-611.
Аренда растёт быстрее, чем кажется
Параллельный тренд — рынок аренды. За первые девять месяцев 2026 года в фрихолд-зонах Дубая зарегистрировано 298 984 контракта аренды, +6,8% к тому же периоду 2025 года. По итогам года при сохранении темпа рынок, по оценкам аналитиков fäm Properties, превысит прошлогодний рекорд в 377 926 контрактов. Сентябрь 2026 показал заметное месячное ускорение: +22,6% контрактов к августу — характерный осенний всплеск после каникул.
Доля сделок за наличные на вторичке — 67%. Это говорит о том, что ипотечный спрос в большей степени сосредоточен в первичном сегменте, где застройщики предлагают собственные рассрочки — обычно около 30% на этапе строительства и 70% после сдачи.
Что это значит для инвестора и покупателя
Три практических вывода из цифр квартала.
Первое — ликвидность. 37 тысяч сделок за квартал означают, что рынок не затяжной: качественный объект на выходе уходит за недели, а не месяцы. Это снижает риск при ребалансировке портфеля.
Второе — массовый сегмент. Диапазон 1–3 млн AED, где заключается 47% сделок, — сердце рынка. Именно он совпадает с порогом Golden Visa через недвижимость: от двух миллионов дирхамов по оценке DLD. Если вы думаете о Golden Visa через ипотечную или off-plan квартиру, цены квартала показывают, что порог достижим без сверхбюджета.
Третье — off-plan и застройщик. При доле первички в 68% объёма ошибки в выборе девелопера становятся дороже. Приоритет — крупные игроки с историей сдач (Emaar, DAMAC, Sobha, Nakheel, Aldar, Meraas) и обязательная проверка проекта через RERA перед вносом задатка. Детальный разбор того, где реально зарабатывают инвесторы недвижимости Дубая и что режет чистую доходность, — в сопутствующем материале портала.
Что дальше
Отчёт fäm Properties за октябрь выйдет в начале ноября — он покажет, удержит ли рынок темп сентября. Из факторов влияния на Q4 2026 — базовая ставка CBUAE (3,65% с июля без изменений), запуск второго транша розничного T-Sukuk для резидентов и ежеквартальные данные Dubai Statistics Center по демографии.
Для инвесторов, которые входят в рынок первой сделкой, разумная последовательность: определить сегмент (1–3 млн AED), выбрать район с инфраструктурной повесткой (Dubai South, Mohammed Bin Rashid City, Business Bay, JVC), проверить застройщика в RERA и только после — договариваться о цене и структуре рассрочки.
По данным Dubai Land Department и fäm Properties. Это редакционный материал Garant.consulting, подготовленный для деловой аудитории ОАЭ: экспатов, инвесторов и предпринимателей.
